热点问答
编者按：为帮助广大市民了解掌握住宅物业管理知识，聚焦12345热线中反映集中的物业管理类热点问题，区房管局将通过开设本问答专栏，定期发布有关物业管理的典型案例和法律依据。一起继续了解业主委员会相关知识吧！
Q:小区是分期开发的，一期交付多年并成立了业委会，我们属于二期刚交付的业主，还能进入业委会吗？
关键词：分期开发项目的
业主委员会管理
A:
《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪房规范〔2021〕6号）第四条，分期开发项目的物业管理。先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》第十三条规定条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限一般不超过 2 年。通过的《业主大会议事规则》中，应当考虑分期开发建设的物业建筑面积比例、房屋类型等因素，为后期开发项目的业主预留合理的业主委员会委员名额。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的成立情况及相关决定事项。
业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。后期开发区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到 50%，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，业主委员会应当在三个月内按照《业主大会议事规则》的约定，召开业主大会会议，补选业主委员会委员。
Q:业委会成立之后第一步要做什么？
关键词：业主委员会备案
A:
《物业管理条例》第十六条第一款，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
《上海市住宅物业管理规定》第二十三条，业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）专项维修资金管理规约；
（五）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；
（六）业主委员会委员的培训记录。乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。
Q:业委会一般需要履行哪些职责吗？
关键词：业主委员会职责
A:
《物业管理条例》第十五条，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。
《上海市住宅物业管理规定》第二十条第四款，业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（二）执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案；
（五）拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；
（六）拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度；
（七）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；
（八）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（九）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止；
（十）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当接受业主大会和业主的监督，接受相关行政管理部门，乡、镇人民政府或者街道办事处，居民委员会或者村民委员会的指导和监督。
Q:业委会成立之后，在日常主要负责哪些工作？
关键词：业主委员会日常运作
A:
《上海市住宅物业管理规定》第二十七条，业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动，以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定，物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息。
《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪房规范〔2021〕6号）第十条，业主委员会的日常运作。业主委员会应当建立健全日常会议制度、定期接待制度、印章管理制度、资料管理制度、信息公开制度、业务学习制度、书面承诺制度、矛盾协调制度等管理制度，并按照相关制度的规定规范运作。在选聘或者解聘物业服务企业、改造共用设施设备、动用大额专项维修资金等事项表决前，业主委员会应当事先书面通知居民委员会或者村民委员会、居民区党组织和街镇房管机构，并接受其指导监督。业主委员会应当每年在业主大会会议上，报告业主委员会年度履职情况、业主委员会委员履行书面承诺的情况以及其他需要向全体业主报告的事项，并在物业管理区域内显著位臵公示。乡、镇人民政府或街道办事处推行辖区内业主委员会规范化运作评价制度，加强对业主委员会日常运作的指导监督。
作者：物业科
原标题：《12345热线住宅物业热点问答（十五）——业主大会、业主委员会》
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