房地产业已进入深度调整期海岱财评｜下半年楼市开局平淡，有挑战也不乏新机，房地产业深度调整，下半年楼市挑战与新机

2024年楼市进入下半场，7月开局业绩如何？国家统计局8月15日发布7月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：7月份，70城商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体略有扩大，其中一线城市二手住宅销售价格同比降幅继续收窄。 具体数据来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。山东纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁4市新建商品住宅、二手住宅价格同比、环比均呈降势。 同步公布的还有1-7月份全国房地产市场基本情况。1-7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.22，缓慢上升态势显现。 7月8月是楼市传统淡季。经过上半年多方面政策支持，楼市整体呈现出一定的积极变化，但从最新公布的数据不难看出，当前市场整体仍然面临调整压力。但7月以来，无论是中央还是地方层面，关于房地产的利好仍在继续释放。 党的二十届三中全会指出：加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。7月22日，央行下调1年期和5年期以上LPR分别至3.35%、3.85%，购房成本进一步降低；7月30日，中央政治局会议提出要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 地方层面来看，据不完全统计，7月各地出台房地产调控政策逾70条，数量为年内第二高，涉及优化住房信贷政策、发放购房财税补贴、加大房票安置力度等。在山东，省政府日前印发的《关于进一步促进经济稳健向好、进中提质的若干政策措施》中，专门针对房地产业健康发展提出了一揽子新政。其中，着眼于去库存、强保障，山东将加快收购存量商品房用作保障性住房；着眼于提品质、调结构，将大力推动高品质住宅开发建设；围绕优政策、促消费，将支持各市因城施策优化个人住房贷款中住房套数认定标准，如济南、青岛按区(县)认定住房套数，全面推行提取住房公积金支付购房首付款政策，同时推进租购衔接，缴存人购买首套房申请住房公积金贷款的，可将一年内的租房提取金额与账户余额合并计算贷款额度，让群众安心提、放心贷。 新一轮政策驱动不仅是在前期利好基础上的进一步释放，同时也呈现出新变化，比如侧重强调保障性住房的重要性和对存量商品房的支持，即未来保障房的供给除了新增建设外，部分还通过盘活存量来解决，将在一定程度上减少已建成存量商品房的库存规模，推动房地产市场健康发展。 从目前市场来看，保障性住房包括配租型保障房和配售型保障房，其最大的特点是低租金、低售价，目的是降低城镇化的成本，让工薪阶层和人才群体可以较低的成本融入城市，不再为住房焦虑，从而放开手脚为美好生活奋斗。业内人士认为，未来保障房建设和供给或将明显放量，“市场+保障”住房供应体系将进一步得到完善，有利于更好的满足不同群体的住房需求。 从房企角度来看，今年以来，去库存也是其主要目标。新一轮政策的实施，一方面有助于加速资金回笼，缓解房企压力，同时也将进一步调节市场供需关系，稳定市场预期，避免房价出现大幅下跌的情况。同时也要正视，当前收购存量住房用作保障性住房还存在一些潜在挑战，比如收购资金、房源选择以及监管机制等，需要政府、企业和社会各界共同努力。 展望2024年楼市下半场，充满了挑战与不确定性。业内普遍认为未来一段时间，房地产市场的调整取决于政策环境、经济形势、人口变化以及市场需求和供应等多方面因素相互作用。房企如何在这场变革中找到新的增长点，购房者如何在波动中把握机遇，这将是未来市场的关键。 （大众新闻记者 方垒 策划 齐淮东 ）