5折卖房？恒大打折房背后，你不能不知的买房与投资之坑(5折的保障房，买不？)，5折卖房？恒大打折房背后，你不能不知的买房与投资之坑(5折的保障房，买不？)

来源：雪球App，作者： Real小瀚，（https://xueqiu.com/2276938866/189484593）

H大 $中国恒大(03333)$  卖房打折也不是什么新鲜事了，小瀚翻阅新闻：2016年开始，从9折、8折一路到近两年的7折，甚至部分城市出现了五折！

有小伙伴心想，这也太好了，房价这几年都没跌过，在部分城市更是疯长。许家印许老板是突然想开了，开始做慈善了？

当然不是，房地产行业的平均利润率是15%，为什么H大敢打7折卖房？原因其实也不复杂，小瀚总结了这几点：

一

H大主要布局在国内的三四线城市，与一二线城市拿地稳赚不赔相比，三四线住宅的水更深，好的宣传配合好的时间点，一个项目就能赚的盆满钵满；而如果选址、宣传出现问题，一个项目卖五八年也是常事。

所以，在三四线城市项目大规模积压的情况下，打折卖房，更快回笼现金流对H大来讲也未尝不是一件坏事。并且，H大对部分热门的项目还会采取先涨价再打折的手段: 据网友爆料，<东莞H大翡翠华庭>就是先涨价在打折。

最后，可能还有小伙伴说那我不买三四线城市，我就买H大一线城市打七折的房子岂不是稳赚不赔了？我只能说小伙子你还是太年轻，首先H大在北上广深的楼盘数量屈指可数，其次在打折购房活动页的最下方还有一行小字：部分楼盘不参与本次活动。

换言之，打折活动对老百姓而言基本只是噱头，想捡漏？不好意思，不存在的。按照小瀚的经验，能便宜个5%都已经相当不错了！

二

第二个原因是H大公司层面一直以激进扩张闻名，何谓激进扩张？通俗讲就是借钱 - 圈地 - 造楼 - 卖楼 - 还钱，造完的楼又可以抵押进行再次贷款。

世事弄人，2020年疫情爆发后，房地产行业不可避免的受到冲击，社交距离的出现让线下看房，婚礼置业都有着不小的影响。资金难以回笼对上述扩张链条会造成影响。

投资者也不傻，疫情后担心H大资金链断掉，H大的股价在2020年初疫情爆发开始就一路下跌。H大无奈只得打折卖房，并且很多打折的情况下，都要求购房者先全款缴付，网签和折扣款回赠将在后续3-6个月进行。

这里其实就已经存在不少的风险了，如果没有网签，意味着住建局并未实际登记购房人信息，理论上H大可以一房多用，把卖给你的房子继续抵押给银行贷款甚至卖给更多人。

其二，按照H大的尿性，说好的回赠折扣款也也不知道半年后能不能给到购房群众，如果拖个三五年，他拖得起，老百姓的家庭幸福可拖不起。

三

聊完H大这类房企为什么敢于打折，小瀚也想聊聊垃圾债对普通投资者意味着什么。

根据我的观察，大部分没有投资知识的散户在挑选投资产品时总会直接比较承诺收益率或是历史收益率，面对波动率、夏普比例、最大回撤、违约率等等其他的指标一概不看，总而言之，收益率高就是牛逼。

这种思维在前些年选不同银行理财产品、类产品时也许是对的，但在选择债券、股票或混合产品时就是绝对错误的了。在更多的投资场景下，更高的收益意味着更大的风险（假定夏普比例差别不大）。

回到房地产公司，他们会向海内外各种机构和投资者发行债券，以H大为例，中国H大2022年3月到期的债券收益率高达20%，是一只名副其实的“高收益债券”，而高收益债在行业内另一个名称“垃圾债”就暴露了它们的阴暗面：违约。

高收益债由于违约风险更高，所以被称为垃圾债；换个角度理解，如果一个公司信誉好，现金流充沛，其他公司会很愿意借钱给他，这个公司并没有必要让债券的利息很高。

而相反，如果一个公司已经负债累累，现金流陷入泥潭，市场上很难有人敢借钱给他，于是他就只能提高利息，来补偿违约的可能性。本文的主角H大最新的信用评级就只有B，已经背负着约1,000亿美金的负债。

读到这里，还有人会说：我才不管什么公司信用评级、违约风险呢，H大这么大的公司，全国闻名，还在香港上市，怎么可能会还不上我的钱呢？就算H大倒了，国家应该也会兜底吧。

也许在三五年前你这样想是对的，但现在政府逐渐释放出的信号是对债务违约情况越来越容忍，官员们已经开始试图打消投资者总是会得到补偿的假设。在今年三月，稍小一些的一个地产开发公司 - 就出现了60亿美元债务违约的壮举。

总结

从H大打折卖房的表象我们能看到许多深层次的东西，总结而言，史上并没有免费的午餐，无论在房地产投资还是金融投资，每一份收益背后都隐藏着那一份风险。

投资需要专业知识，也需要研究体系，只看表象的投资者人被卖了可能还在替人贩子数钱呢！

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晚上好，我是简七编辑部的卫星~

最近卖房实在是太难了，家里的房挂了两年没卖出去。

这几天的大数据推送，又让我两眼一抹黑——

有网友问，配售型保障房能不能买，据说是市场价格打5折。

图源：小红书

什么？半价？

这要是全面推行，房价怕是还得跌一跌。

那么，配售型保障房是个啥呢？会全国推广不？

01

这个帖子底下还蛮多人讨论的，我特地去查了下什么是配售型保障房。

配售型保障性住房是保障房的一种，简单来说，就是政府为新市民、工薪收入群体提供的一种售价较低的房子，降低买房门槛。

之前，我们说的保障房，通常包括公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。

而现在则把保障房分为配租型和配售型两种，一种是租保障房，一种是买保障房。

关于这种房子，有两点值得我们注意：

一是购买人群。收入不高的工薪群体，或者城市引进的人才可以购买。

目前这个政策在征求意见的阶段，第一批收到文件的就是名下没有房子的老师和医生们。

另外，价格也比较低，配售型保障房的价格在市场价的一半左右。

二是卖出限制。这种房子实行封闭管理，不能出租，不能转卖，只能在退出时卖回给政府。

有些城市给出了回购价格公示，需要根据折旧率、物价指数等等因素综合评估。

来源：各地官网

02

这个贴子的评论区，最关心买保障房划不划算，我帮她算了一笔账。

杭州的保障房管理办法，给出了具体的计算公式：

回购价格=保障房购买价格×（1-交付至回购年数×2%+购买至回购前一年度的市区居民消费价格指数（CPI）的累计涨幅）

简单测算了下，发现结果对CPI很敏感——

像近来CPI比较低迷的话，同比增长1%的情况下，买房和租房的成本差不多。

如果CPI回到央行制定的3%小目标，回购价格比买价还高，相当于白嫖了~

所以，你对未来物价、经济的判断，起了决定性因素。

这里也想和你分享一组数据——

过去60年，全球各地的物价，是缓慢向上的；

图源：our world in data

房价也是如此，虽然中间起起伏伏，但长期的年化增速约为3%。

图源：IMF

眼下虽然经济有点低迷，对现金的占用会比较少的租房，看上去挺不错的；

但正常情况下，物价温和上涨才是经济的常态。那么保障房，相当于给你提供了一份房价的「保险」，避免未来的购买力被通胀吞噬，无房可住。

如果你符合保障房的购买条件，可以从更长期的视角考虑，做出更适合自己的选择~

03

最后，简单说几句影响。

这个政策，正在上海、郑州、杭州等30多个城市推进。

我个人觉得，对于短期的楼市，偏向利空的——

一来，配售型保障房的价格优势，会分流走本就不多的买房人群；

二来，各地保障房越来越多了，供给增加，导致房租跳水得厉害。

买房相当于一次性交了70年的房租，房租下滑，又带动房价往下掉...价格不断通缩螺旋...

说到底，还是前些年的房价太高了，现在在「还债」阶段。

等房价/租金回归到可以接受的水平，长期来看，城市里安家的人口多了，商业活动也会增加，慢慢促进经济恢复。

对于有房的小伙伴来说，如果不是有现金流压力，或许也没必要着急卖房，「低点割肉」。

如果你还没买房，会考虑购买配售型保障房考虑吗？欢迎在评论区聊聊~

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顺带，一起来回顾一下本周发生的财经大事吧~

刚认识简七的新朋友，可以从给小白的理财干货集锦开始认识我们，记得点赞收藏哦~

晚安🌹

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　　听到一个很有趣的故事，有个孩子喜欢吃零食，看到了就嚷嚷着要买，可妈妈不同意，就骗他说：“孩子，我们钱不够了，下次买行吗？”孩子一听就不高兴了，伸手一指路旁的自动取款机，说：“妈妈，你到那里去按一下不就有了吗？”当然，这只是一件孩子的趣事，不过在我们身边确实有很多孩子根本不知道金钱到底从哪里来，只知道问父母要，从提款机取。

　　很多家长都会问：“从几岁开始可以把一个普通的孩子培养成理财小能手？”最简短的回答就是：无论多大年龄，只要孩子开始对钱有兴趣，并能提出问题时就可以开始了。学龄前的孩子对于金钱的概念并不清晰，他们知道花钱，但并不懂得理财。作为家长，最聪明的做法就是积极引导孩子认识、管理和规划金钱，并使孩子从小体验收获和付出的乐趣。

　　一、理财教育的理想时间和地点

　　不少家长可能已经注意到，对身边事物充满好奇的孩子早就对钱币和银行等事物产生了兴趣，眨巴着双眼问这问那，这就是理财教育的最好时机。

　　1、当孩子按ATM自动取款机上的按键时，我们可以告诉他钱是怎么放进去的。

　　2、当孩子拿着钱币细细观察的时候，我们可以给他简单地解释钱币的面值和作用。

　　3、在超市里购物时，我们可以教教孩子挑选的方式，告诉他哪些好、哪些不太合适，哪些贵、哪些便宜，什么是打折、什么是拍卖，解释购买这些商品的理由，说明商品之间的价值关系，让兴致盎然的他愉快、自然而然地建立金钱和理财的概念。

　　二、逐步培养正确的价值观

　　在学龄前这个阶段，有一个现实而又重要的理财课题，即是让孩子了解：不是所有想要的东西都能得到，家长要对孩子过分的要求说“不”。我们的孩子生活在一个充满了诱惑的商品经济社会里，商场货柜或是电视广告里琳琅满目的各种玩具、食品都吸引着孩子的眼球，克制能力差的他难免会嚷嚷着要。这让不少家长头疼不已，但这也是我们培养孩子价值观的良好时机。

　　1、家长可以带孩子到自己工作的场所看一看，让他们了解支付家庭账单的钱是从哪里来的，知道爸爸妈妈工作辛苦，挣钱不易，同时也让他们懂得，只有劳动才有收获。

　　2、爸爸妈妈自己要做好榜样，勤俭节约，我们的消费意识和经济行为是孩子的现实教材，如果家长总是用钱去评价一切，那么又如何教育孩子“钱并不是一切”，“钱并不能换来你想要的所有东西”呢？

　　3、如果孩子要事实上不必要、带有奢侈意味的东西，即使买得起，也应该对孩子说“不”，并耐心向他解释不买的原因，告诉他买了用不上的东西就是浪费。当然，由于年龄和思维发展的限制，可能我们费尽了口舌，孩子仍坚持想要那个东西，这也没有什么奇怪的。重要的是，要让孩子习惯听到你说“不”，并耐心听你解释原因。

　　三、零花钱里的大学问

　　在孩子五六岁时，我们可以考虑给予孩子一定量的零用钱，帮助孩子从真正的消费行为中学习理财。家长必须认识到，零用钱是孩子学习理财的一个综合性的大课题，如果我们能处理好给予、消费、反思这些环节，孩子将会从中受益匪浅。

　　1、爸爸妈妈还要关注孩子花钱的过程。原则上，由孩子自己决定零用钱的用途，不要过多干涉。

　　2、爸爸妈妈可以建议孩子买一本属于自己的记账簿， 用以制定自己的消费计划，在花费过程中记录支出和结余(父母可以帮助孩子记账)，并鼓励他在每周的家庭会议时分享。

　　3、爸爸妈妈可以把理财当成游戏与孩子一起分享。比如和孩子一起建立一个记账簿，让孩子记录一天内家里和他有关的开销情况，比如今天买书花了10元，买铅笔花了2元，把这些都记录在小账簿上。

　　4、爸爸妈妈可以为孩子准备一个储蓄罐，引导孩子在得到零用钱后有意识地将一部分拿去“喂小猪”，再用储蓄的钱去做更大、更有意义的事情。孩子会觉得“喂小猪”的形式十分有趣，同时可以享受到累积带来的成就感和满足感，自然就养成了储蓄的好习惯。

　　5、爸爸妈妈在对孩子的计划和消费账目提建议的时候，还应特别注意让孩子懂得不仅仅要满足当下的需要，还要意识到更大的梦想会需要长时间的金钱储蓄才能完成。

　　6、爸爸妈妈也可以引导孩子用自己的零花钱做些公益，如捐助灾区小朋友、捐助濒危动物、领养一棵小树，这可以有效地培养孩子的爱心、社会公德心和责任感。

　　7、在孩子购买东西时，爸爸妈妈要及时给孩子提些建议，“这个好不好用，是不是最需要的？”，并及时鼓励和肯定孩子好的做法和想法。

　　四、孩子的“挣钱”教育

　　对孩子的“挣钱”教育要谨慎。现在有些年轻家长很西化，在教育孩子上也是如此。他们会模仿西方的做法，让孩子以家务劳动来换取报酬，认为这就是理想的理财教育了。诚然，体验通过劳动得到报酬的过程确实可以使孩子产生成就感，这比光从家长手里要钱也更有积极意义和教育价值，但在具体做法上还是要仔细斟酌，不是所有的家务劳动都应给予金钱作为报酬。

　　1、如果孩子给生病的爷爷奶奶端水送药，及时的鼓励和赞扬就是最好的奖励。

　　2、当孩子因为要做一些更有意义的事情而额外付出了劳动时，如孩子想通过收集、变卖自己的废旧玩具，来换得一些钱去捐助或购买有用的图书、玩具时，家长要给予支持，包括以钱的形式收购孩子的玩具，帮助孩子达成自己的心愿。

　　3、不是所有的自我服务都要给报酬，因为这涉及到孩子的自我服务意识、家庭责任感以及爱的培养等问题。五六岁的孩子完全可以，也应该在生活上自我服务，比如孩子收拾自己的玩具、图书和卧室，家长如果觉得孩子做得很好，很自觉，为了表示肯定，可以用带孩子外出游玩的方式作为奖励。

　　五、理财小实践：做一个经济旅游小达人

　　你的孩子是不是总会在周末嚷着要爸爸妈妈带他外出游玩？他通常没有特定的目的地，这次就让他为自己编订一个行程和预算表吧！

　　步骤：

　　1、当孩子嚷着要爸爸妈妈带他外出前，可以要求孩子为大家编订一个行程及预算表;

　　2、跟孩子共同收集出行的地点、交通等资料，作为行程和预算的基础。

　　3、提醒孩子，预算表要包括孩子及父母外出时的各项支出，在出发前，要孩子权衡一下各种开支。例如，在选择交通工具时，有时候会出现地铁方便、票价贵而公交车时间长、价格便宜的情况，就让孩子权衡情况，作出取舍。

　　4、游玩归来，父母与孩子一起记录和讨论一天的消费情况，反省消费是否合理，预算是否做得好。文/华东师范大学学前教育硕士 张世唯

　　小编总结：培养宝宝理财，首先，家长们要善于发现培养宝宝理财的理想地点与时间，抓住一些适当的好时机。其次，要让孩子培养一个正确的观念，不能浪费。另外家长们在给宝宝发零用钱的时候也要善于运用方法，让孩子在这些零用钱中学会理财。最后，不仅要让孩子懂的理财，更要有赚钱的意识，不能想着不劳而获。做到了这些，不妨带着孩子去实践一下吧！