翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
大家都希望自家周围的配套越多越全越好
优质完善的配套，不仅自住更加便捷，对房价也有不小的加持
可是哪些配套会真正让生活更便捷，让房子更有价值
哪些配套纯粹是鸡肋，甚至还有负面影响？
今天，一起来看看有哪些不能相信的伪配套
01
这些配套，一年也用不了几次
有些配套一年也用不上几次，即使用，也不一定非得在附近
首当其冲的便是火车站、飞机场
上海火车站
除了少数经常出差的朋友，火车站、飞机场怕是一年也去不了几次，甚至几年都去不了一次
这种配套不仅毫无实用价值，带来的大量流动人员还会造成不稳定因素
观察上海火车站、上海西站、上海南站周边小区的价格，也似乎没有被火车站抬高
上海火车站附近楼市情况，数据 2024 年 1 月
上海火车站附近小区无论属于静安还是普陀，房价都和到火车站的距离没有直接关系
上海西站附近楼市情况，数据 2024 年 1 月
上海西站周边小区价格上甚至还更加优惠
这时有朋友就要拿虹桥举例
如今大虹桥确实是很火的板块，但是给大虹桥带来质变的是其超强的产业规划
和虹桥作为交通枢纽本身的加成并不大
这样的伪配套还有游乐场、度假区、风景区
这些地方基本属于一次性用品，去过一次就很少会再去
很少会有人为了一个游乐场、景区，特地住在旁边
因此，这些地方对楼市的加成也不大
比如最近很火的川沙板块，有着全国最火的游乐场之一迪士尼乐园，房价也是越来越高
上海迪士尼乐园
但是仔细研究新房价格，不难发现，最贵的区域还是靠着二号线的张江外溢
迪士尼度假区对板块楼市的加成非常有限
川沙板块楼市情况，数据 2024 年 1 月
同样道理，体育馆、文化馆、博物馆、动物园、植物园都可以归为这类伪配套
但交通枢纽、重点景区的开发，往往会伴随轨交线路的开通
地铁站可是实打实的硬核配套，无论自住还是投资都很有价值
看到房地产宣传配套时，可以先回想一下自己之前的生活
这些配套平时用的频次大概有多少，是每个月都会用到的吗
如果不是，除了医院这类的生活保障，其他可以直接 pass
02
这些配套，用到的可能性不大
有些配套看起来高大上，但由于消费水平之间多少有点错位，实际意义不大
典型的就是刚需盘旁边的豪宅配套
比如说，高尔夫球场
美兰湖高尔夫球场 图片来源于网络
具体可以参考宝山美兰湖的高尔夫球场
美兰湖板块楼市情况，数据 2024 年 1 月
对附近刚需楼盘的加持远比不过七号线和即将开放的商业体
高尔夫球场附近的刚需盘价格明显低于地铁站周边的同类产品
毕竟地铁才是刚需客群日常使用的硬核配套
但是高尔夫球场大片的草坪，带来的景观和环境还是值得肯定的
国际学校也是这一类型
国际学校 包玉刚实验学校 图片源自网络
动则一年六位数的学费，和我们的日常消费差距有点大
举个例子，同在长宁区中山公园板块的包玉刚实验学校（国际学校）对房价的影响就不如隔壁的愚园路一小（长宁一梯队公办）
包玉刚实验学校与愚园路一小附近房价对比，数据 2024 年 1 月
愚园路一小的对口小区，即使是老破小单价也在 10 万元 /㎡左右
而包玉刚实验学校周边老小区则很难卖到 10 万 /㎡以上
这些小区的业主与走国际路线的学生家长不是同一客群，也很难带动周边房价的增长
这样的伪配套还有游艇俱乐部、高级会所、私立医院等
这些配套虽然用不上，但也没有说明影响，住在附近没有问题，不过要为它们单独买单，那就算了吧
看房源宣传时，那些自己可能不常去消费的配套也可以直接 pass
03
这些配套，不是住旁边就能享有
这些配套，说出来可厉害了
但是，不是附近业主随随便便就能享用的
典型的就有名牌大学、顶级高中
同济大学 图片源自网络
买在旁边对入学几乎没有半点影响，想要读名校还得靠鸡娃
我们也看了一下复旦大学（邯郸校区）和同济大学（四平路校区）所在的中原板块和旁边的曲阳板块
名牌大学对房价的影响，数据 2024 年 1 月
通过了解同类型小区的链家二手房挂牌均价发现，两所著名大学对周边的小区房价几乎没有影响
主要影响房价的因素还是产品类型、地段位置等基本因素
高中方面，我们选取了上海中学和交大附中作为样本（两者都是上海高中四大名校），了解链家挂牌价格
结果表明，上海中学附近的小区价格普遍高于同板块同类型楼盘
上海中学周边楼市情况，数据 2024 年 1 月
但仔细研究就会发现，上海中学旁边部分小区属于 " 上海小学 + 徐汇区教育学院附属实验中学 " 的双学区
而不是好学区的小区价格并没有什么优势
最终给小区房价带来提升的还是公办义务教育阶段的学校
交大附中周边没有优质公办初中小学，更能反映好高中对房价的影响
交大附中周边楼市情况，数据 2024 年 1 月
结果显示，楼盘到重点高中的距离远近对房价并不构成影响
这边房价最大的影响因素还是所属区域，同类型产品中，杨浦的房价明显高于宝山
宣传学校的时候大家一定要注意，真正值得用房价买单的学校只有确定或接近确定的对口公办小学和初中
值得一提的是，部分大学附近会有优质的公办附中附小，不少小区是实打实的学区房
但如果为了学区买房，一定要提前做好功课
同属于这类伪配套的还有市政办公厅，并不会因为因为住得近，就给业主提供什么便利
更不会住在旁边就能进去工作
不过这类场所往往在一个区域最核心的位置，地段价值会给楼市带来很好的加成
这种看着很赞，但实际不能服务业主本身的也是伪配套
在宣传中看到周边配套时，需要想一想，这些配套真的能为我所用吗
如果用不上，面对这种配套宣传时，应该好好考虑是否存在泡沫溢价
选择在这边居住更是因为良好的氛围和优质的地段，而不是单纯为这些配套买单
04
这些配套，希望你永远也用不到
还有一类伪配套，用上的时候是真的很有用
但小编祝大家永远也用不着
首当其冲的便是法院、派出所、公安局
这类配套平时为我们的生命财产安全保驾护航
但是说实话，在日常生活中，我们希望离用到它们越远越好
接下来还有就是有些特殊专科医院
确实为民众的身心健康做出了很大贡献，但我们还是希望自己和家人永远用不到它们
比如说，南洋模范中学周围三家医院中的两家
这类配套，在城市中不可或缺，但实际生活还是希望大家不要用到
05
伪配套、真配套，一图看懂
区分真配套、伪配套其实很简单
真配套具有实用、便捷、人人可享的特点
而伪配套则是难得有用、服务人群具有局限性，对日常生活帮助不大
我们整理了下面一图，简单区分各类配套的服务能级
看准周边配套，找到合适的房源、合适的价格
本文数据中新房价格为公示联动价，二手房价格来源于链家，数据时间 2024 年 1 月
以上为正文，来自真叫卢俊团队
这是真叫卢俊公众号的第5682篇原创文章
